L'essentiel : Une procédure visant à favoriser la reprise des locaux abandonnés par le locataire a été instituée par la loi du 22 décembre 2010 et précisée par un décret du 10 août 2011: Il permet la mise en œuvre de dispositions  qui autorisent la reprise des logements vacants sans passer par la procédure ordinaire d'expulsion et fixe les modalités procédurales qui permettront la résiliation du bail et la reprise des locaux abandonnés par le preneur.  La nouvelle procédure prévoit notamment la saisine du juge par voie de requête.

Selon ce texte, Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater l'état d'abandon du logement. 

Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

la résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire.

les textes laissent la faculté de poursuivre la résiliation du bail suivant une procédure ordinaire, sur assignation. Il est  toutefois désormais possible de former cette demande par voie de requête ; le juge se prononcera alors sans débat préalable et contradictoire sur la résiliation du bail, la reprise des lieux, éventuellement le paiement des arriérés de loyers ou d'autres sommes dues au titre du contrat de bail, ainsi que sur l'abandon des meubles dénués de valeur

Une opposition à cette décision pourra être formée dans le délai d'un mois suivant sa signification, faute de quoi elle aura force de chose jugée. Le bailleur pourra reprendre son bien suivant une procédure d'expulsion simplifiée, qui lui permet en outre de débarrasser les meubles dénués de valeur sur le sort desquels le juge a statué. S'il y a des biens de valeur dans les lieux, il appartiendra au juge de l'exécution de statuer sur leur sort, conformément au droit commun de la procédure d'expulsion, sous réserve de quelques ajustements.

L’huissier de Justice est le Professionnel indispensable en matière d’abandon du logement par le locataire.

Faire changer les serrures d’un logement en l’absence de mise en demeure et de décision de justice constatant la résiliation du bail constitue une reprise illicite du logement et engage la responsabilité du bailleur             
 

Dès lors, lorsqu’un bailleur soupçonne son locataire d’avoir abandonné les lieux loués, il doit s’adresser à un Huissier de Justice pour que celui ci signifie la sommation d’avoir à justifier de l’occupation effective du local ; à défaut de réponse et de réaction du locataire dans le délai d’un mois, l’Huissier pourra pénétrer dans les lieux sans autre formalisme, avec témoins prévus à l’article 21-1 de la Loi du 9 juillet 1991 afin d’établir un constat d’abandon. Si sur place les éléments relevés confirment cet abandon, l’Huissier de Justice présentera au Juge une requête motivée pour voir constater la résiliation du bail et voir ordonner la reprise des lieux. L’ordonnance rendue sera signifiée au locataire, lui ouvrant un délai d’un mois pour former opposition. Ce délai expiré, l’huissier peut procéder à la reprise. Si des biens demeurent sur place, le Juge sera saisi pour statuer sur leur sort (vente aux enchères ou destruction).

Références : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – Décret n° 2011-945 du 10 août 2011

Ne pas omettre les dispositions de l'article 1686 du Code des Impots "Les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires, doivent, un mois avant l'époque du déménagement de leurs locataires, se faire représenter par ces derniers les quittances de leur taxe d'habitation. Lorsque les locataires ne représentent pas ces quittances, les propriétaires ou principaux locataires sont tenus, sous leur responsabilité personnelle, de donner, dans le délai d'un mois, avis du déménagement au comptable public chargé du recouvrement des impôts directs.

Dans le cas de déménagement furtif, les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires sont responsables des sommes dues au titre de la taxe d'habitation de leurs locataires s'ils n'ont pas, dans les trois mois, fait donner avis du déménagement au comptable public. Dans tous les cas, et nonobstant toute déclaration de leur part, les propriétaires ou principaux locataires sont responsables de la taxe d'habitation des personnes logées par eux en garni"