Le bail pour un logement non meublé est d’une durée de trois ans. ( six ans si le bailleur est une personne morale). Si vous souhaitez mettre un terme à ce bail, vous devez donner congé à votre locataire six mois avant le terme du bail.

Ce congé doit être MOTIVE et respecter un certain formalisme avec reproduction des textes légaux : le bailleur doit pouvoir justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de donner congé. La notification doit être adressée à chacun des co titulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s'ils ont informé le bailleur de leur mariage ou de la conclusion d'un Pacs).

En fonction de son âge et de ses ressources, le locataire peut bénéficier d'une protection. sauf si le bailleur :

• a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
• ou possède (à la date de notification) des revenus inférieurs aux plafonds de ressources,
• ou trouve une solution de relogement au locataire.

Dans le  cadre d'un bien démembré, seul l'usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, peut, en sa qualité de bailleur, agir en validité du congé pour reprise et les conditions de la validité du congé pour reprise ne peuvent être appréciées qu'au regard du lien existant entre le bénéficiaire de la reprise et l'usufruitier.

CONGE POUR VENTE Logement vide

CONGE POUR VENTE

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais. le propriétaire peut aussi vendre le logement occupé en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé. 

le congé adressée au locataire doit :

• indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
• et décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place.; le bailleur doit joindre à la lettre de congé la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe 

 le congé pour vendre doit comporter précisément la désignation du bien proposé à la vente et l'offre de vente comprise dans ce congé ne peut porter que sur les locaux, sans en ajouter ou en omettre ;  l'acte doit reprendre la description parfaite des biens, telle qu'elle est faite dans le contrat de bail  lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, qui vaut aussi offre de vente, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée avec précision et concordance au regard du contrat de bail ; que le congé pour vendre s'analyse en une offre de vente à l'égard du locataire que s'il est régulier et conforme au bien décrit dans le contrat de bail ; qu'à défaut, il est nul et inopposable au locataire (cassation 18-14765 du 12/3/2020)

À partir de la date de réception de la lettre de congé, le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.

L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail.

Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire :

• par lettre recommandée avec avis de réception
• et au plus tard dans les 2 mois suivant la date de réception de l'offre de vente.

Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.

CONGE POUR REPRISE

Le propriétaire peut également donner congé à son locataire pour :

• habiter le logement en tant que résidence principale,
• ou y loger un proche, en tant que résidence principale.

Le bailleur peut donner congé pour loger un proche qui est :

• son époux,
• ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé,
• ou son partenaire de Pacs,
• ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs,
• ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

• ou au profit d'un associé  pour les sociétés civiles  constituées entre parents et alliés jusqu'au 4eme degré inclus ou de tout membre d'une indivision lorsque le logement est en indivision

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Le locataire peut contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve :

• que le logement n'a jamais été repris,
• ou que le logement est vide,
• ou qu'il est utilisé comme résidence secondaire.

Il peut alors demander au tribunal d'instance dont dépend le logement loué de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose également à une amende pénale

CONGE POUR MOTIFS LEGITIMES

le propriétaire peut donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux

La loi n'ayant pas défini ce qu'il faut entendre par légitime et sérieux, en cas de contestation par le locataire, c'est au juge du tribunal d'instance dont dépend le logement loué de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition.

C'est notamment le cas si le propriétaire peut prouver des troubles de voisinage ou des retards répétés du paiement du loyer.

la Loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 a rajouté un motif légitime et sérieux

Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou de la copie d'une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.
La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.
Le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer à compter de la date mentionnée au deuxième alinéa est un motif légitime et sérieux au sens du premier alinéa de l'article 15.

En cas de manquement grave du locataire (non paiement du loyer par exemple), le congé donné par le bailleur est valable sans offre de relogement même si le locataire est une personne âgée protégée.

LOGEMENTS MEUBLES

Pour les logements meublés,Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois avant le terme du bail et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Attention : si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. SEULE LA SIGNIFICATION DU CONGE par acte d’Huissier permet d’établir DATE CERTAINE du délai de préavis.

En matière de bail meublé : aucune exception lorsque le bailleur est une  personne morale:  il ne peut y avoir de congé pour reprise ni en faveur d'un associé ni pour un membre de l'indivision Réponse ministérielle 4495 - 11 décembre 2018

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