LOGEMENTS VIDES
Le locataire d'un logement vide (secteur privé ou social) peut donner congé à tout moment sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à l'expiration d'un délai de préavis, variable selon les circonstances de son départ.
Le locataire qui souhaite quitter son logement doit adresser une lettre de congé au propriétaire par :
Après envoi de sa lettre de congé, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision, sauf consentement du bailleur.
Le contenu du courrier n'est pas réglementé. En pratique, il convient toutefois de préciser :
- la date de prise d'effet du congé (qui ne peut intervenir, sauf accord du bailleur, avant l'expiration d'un délai de préavis de TROIS mois ou UN mois selon les cas),
- le motif du congé si le locataire bénéficie d'un préavis de 1 mois (logement situé en zone tendue, perte d'emploi, etc...) et le justifier. Si aucun motif de congé n'est précisé, un préavis de 3 mois s'applique
La Loi ELAN du 23 novembre 2018 n° 2018-1021 fixe ce préavis à UN MOIS dans le cadre d'un contrat de cohabitation intergénérationnelle et le réduit (art 8-2 de la Loi du 6 juillet 1989) dans le cas de violences au sein du couple ou sur un enfant
lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou de la copie d'une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.
la solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.
Vous pouvez vérifier si votre logement est situé en zone tendue :
EN ZONE DECLAREE TENDUE Le préavis applicable en cas de départ du locataire est de UN mois, quel que soit :
- le motif de son départ (changement d'emploi...).
- ou la nature de son bailleur (privé ou social).
Le locataire doit toutefois justifier que son logement se situe en zone tendue. Une copie du décret listant les communes en zone tendue peut être jointe au courrier avec le nom de la commune surlignée
POUR LES AUTRES ZONES
Le préavis applicable en cas de départ du locataire est de TROIS mois
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Toutefois, dans certains cas, ce délai peut être réduit à UN mois : le locataire doit indiquer le motif de son départ dans la lettre de congé et le justifier au moment de l'envoi du courrier. À défaut, le préavis de 3 mois s'applique.
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Détermination du délai de préavis
Contexte du congé
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Délai de préavis
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Précision
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Cas général
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3 mois
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Le départ n'a pas à être motivé.
En cas de départ anticipé du locataire, le préavis est réduit à proportion du délai restant à courir si :
- le bailleur accepte un nouveau locataire,
- le bailleur exécute de lourds travaux de rénovation.
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Locataire percevant le RSA ou l'allocation adulte handicapé (AAH)
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1 mois
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Un locataire non bénéficiaire de ces aides mais dont les ressources sont équivalentes au montant de ces aides reste soumis au préavis de 3 mois.
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Raison de santé justifiant un changement de domicile
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1 mois
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Un préavis de 3 mois s'applique en cas de simple fatigue physique ou psychique, même médicalement constatée.
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Obtention d'un premier emploi (CDD ou CDI)
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1 mois
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La date d'affiliation au régime de sécurité sociale peut déterminer le critère du premier emploi.
Si un CDD se transforme en CDI, le CDI n'est pas considéré comme un 1er emploi sous réserve de l'appréciation du juge.
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Perte d'emploi (licenciement, fin de CDD ou rupture conventionnelle)
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1 mois
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- La perte d'emploi doit précéder la délivrance du congé, et en être proche (le juge détermine au cas par cas la caractère tardif ou non du congé suite à une perte d'emploi).
- Un préavis de 3 mois s'applique en cas de :
- départ à la retraite,
- démission,
- changement d'activité professionnelle,
- arrivée en fin de droits de l'assurance chômage ,
- arrêt d'une activité libérale.
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Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
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1 mois
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- La perte d'emploi et le nouvel emploi doivent intervenir au cours du même bail.
- Un préavis de 3 mois s'applique en cas de nouvel emploi si le locataire était au chômage le jour de la signature du bail du logement qu'il souhaite quitter.
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Mutation professionnelle
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1 mois (3 mois si le locataire exerce une activité libérale)
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La date de la mutation doit être proche de la délivrance du congé (plusieurs mois ne doivent pas s'écouler).
Elle peut être à l'initiative du salarié ou de l'employeur et n'est soumise à aucune condition d'éloignement géographique.
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Attribution d'un logement social conventionné
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1 mois
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Locataire d'un logement social conventionné à qui est attribué un logement de même type appartenant au même bailleur
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1 mois
(jusqu'au 24 novembre 2018 : 1 mois)
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Locataire d'un logement social conventionné à qui est attribué un logement de même type appartenant à un autre bailleur
Locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint fait l'objet de poursuites ou condamnation en raison de violences conjugales ou exercées sur un enfant résidant avec lui
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1 mois
(jusqu'au 24 novembre 2018 : 2 mois)
1 mois
loi 2020-936 du 30/7/2020
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CONGE POUR VENTE Logement vide
Point de départ du préavis
Le délai de préavis court à partir du jour :
- de la réception de la lettre recommandée par le bailleur (si la lettre recommandée n'a pas été remise au bailleur absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification n'est pas valable ; si la lettre parvient au bailleur en retard ou lui est remise en retard, la date de résiliation du bail est repoussée d'autant),
- de la signification de l'acte d'huissier,
- de la remise en main propre.
Par exemple, une lettre de congé reçue par le propriétaire le 5 septembre fait courir un préavis :
- jusqu'au 5 octobre à minuit s'il est d'1 mois (et non jusqu'au 30 octobre),
- jusqu'au 5 décembre à minuit s'il est de 3 mois (et non jusqu'au 31 décembre).
À défaut de chiffre identique, il s'agit du dernier jour de ce mois :
- un délai d'1 mois partant du 30 janvier expire le 28 février ou le 29 pour les années bissextiles.
- un délai de 3 mois partant du 30 novembre expire le 28 février ou le 29 pour les années bissextiles.
Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le préavis finit un dimanche, il finit ce jour-là, et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.
Le locataire doit verser les loyers et charges locatives durant toute la période du préavis sauf si le logement est occupé par un nouveau locataire, en accord avec le propriétaire.
Le locataire n'a pas le droit de déduire de ses derniers loyers le montant du dépôt de garantie.
En revanche, lors du dernier mois du délai de préavis, le loyer dû par le locataire est déterminé proportionnellement au nombre de jours restant à courir dans le mois.
LOGEMENTS MEUBLES
Le locataire qui souhaite quitter son logement meublé peut le faire à tout moment en respectant les conditions de forme et de délai. Ces règles diffèrent en fonction de la date de signature du bail.
Le congé doit être notifié par :
- lettre recommandée avec avis de réception,
- ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Dès que le locataire a adressé sa lettre de congé, il ne peut plus revenir sur sa décision, sauf avec le consentement du bailleur.
Le locataire peut rompre le bail à tout moment à condition de respecter un délai de préavis d'UN MOIS y compris lorsque la durée du bail est de 9 mois (cas de la location consentie à un étudiant). ou dans le cadre d'un BAIL MOBILITE
Il n'a aucune justification à donner.
Le délai de préavis court à partir du jour :
- de la réception de la lettre recommandée par le bailleur (si la lettre recommandée n'a pas été remise au bailleur absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification n'est pas valable ; si la lettre parvient au bailleur en retard ou lui est remise en retard, la date de résiliation du bail est repoussée d'autant),
- de la signification de l'acte d'huissier,
- de la remise en main propre.
Par exemple, une lettre de congé reçue par le propriétaire le 5 septembre fait courir un préavis jusqu'au 5 octobre à minuit s'il est d'1 mois (et non jusqu'au 30 octobre),
À défaut de chiffre identique, il s'agit du dernier jour de ce mois : un délai d'1 mois partant du 30 janvier expire le 28 février ou le 29 pour les années bissextiles.
Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul : si le préavis finit un dimanche, il finit ce jour-là, et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.
Le contenu du courrier n'est pas réglementé. En pratique, il convient toutefois de préciser la date de prise d'effet du congé (qui ne peut intervenir, sauf accord du bailleur, avant l'expiration d'un délai de préavis de un mois).
Le locataire doit verser les loyers et charges locatives durant toute la période du préavis sauf si le logement est occupé par un nouveau locataire, en accord avec le propriétaire.
Le locataire n'a pas le droit de déduire de ses derniers loyers le montant du dépôt de garantie.
En revanche, lors du dernier mois du délai de préavis, le loyer dû par le locataire est déterminé proportionnellement au nombre de jours restant à courir dans le mois.
Vous ne pourrez donné congé que dans les cas suivants :
- reprise pour habiter pour vous ou un membre de votre famille
- vente du logement loué
- existence d’un motif légitime et sérieux de non renouvellement de bail (exemple : troubles de voisinage , retards répétés du paiement du loyer, défaut de respect des clauses du bail, etc). La loi n'ayant pas défini ce qu'il faut entendre par légitime et sérieux, en cas de contestation par le locataire c'est au juge du tribunal d'instance dont dépend le logement loué de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition.
La notification doit être adressée à chacun des co-titulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s'ils ont informé le bailleur de leur mariage ou de la conclusion d'un Pacs).
Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :
- habiter le logement en tant que résidence principale,
- ou y loger un proche, en tant que résidence principale
- son époux,
- ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, /p>
- ou son partenaire de Pacs,
- ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs, /p>
- ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.
Le locataire peut contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve :
- que le logement n'a jamais été repris,
- ou que le logement est vide,
- ou qu'il est utilisé comme résidence secondaire.
Il peut alors demander au tribunal d'instance dont dépend le logement loué de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose également à une amende pénale. Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais.
le propriétaire peut aussi vendre le logement occupé en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé.
Le congé pour vendre ( bail non meublé) adressé au locataire doit :
- indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
- et décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).
- Reproduire les textes légaux
À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.
Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place.
Le bailleur ne peut donner congé à son locataire que pour l'échéance du bail.
si le logement a été vendu en cours de bail, le nouveau propriétaire doit parfois respecter un certain délai avant de pouvoir donner congé pour vendre ou pour habiter au locataire en place.
Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné (c'est-à-dire la date d'échéance du bail).
Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.
À partir de la date de réception du congé, le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.
L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail.
Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire :
- par lettre recommandée avec avis de réception
- et au plus tard dans les 2 mois suivant la date de réception de l'offre de vente.
Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.
Par ailleurs, si le congé est consécutif à l’achat d’un bien occupé, un délai plus long doit être respecté par le nouveau bailleur.
Dans le cas d’un congé pour reprise :
- 2 ans si l’échéance du contrat intervient moins de 2 ans après l’achat
- terme du contrat de location si l’échéance du contrat intervient plus de 2 ans après l’achat
Dans le cas d’un congé pour vente :
- terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail si l’échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l’achat
- terme du contrat en cours si l’échéance du contrat du contrat intervient plus de 3 ans après l’achat
- en cas de manquement grave du locataire (non paiement du loyer par exemple), le congé donné par le bailleur est valable sans offre de relogement même si le locataire est une personne âgée protégée.