Constats d'affichage de permis de construire

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Vous venez d'obtenir un permis de construire, d'aménager ou de démolir par arrêté ou par décision tacite et vous devez respecter des démarches à ne pas négliger, et notamment celle d'afficher obligatoirement ce permis selon certaines règles et délais.

Le défaut d'affichage ou un affichage insuffisant ou irrégulier ou non continu peut permettre de demander l'annulation de votre permis, sans limite dans le temps du recours des tiers . Pour éviter tout désagrément, adressez vous à un huissier de justice pour faire constater la régularité et la continuité de l'affichage sur le chantier, au début, pendant et à la fin de la période obligatoire. Les tiers ont un recours de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain pour exercer leurs recours à l'encontre d'un permis de construire-

A défaut de preuve de l'affichage régulier et continu, de votre permis, ce délai de recours ne court pas et la contestation demeure toujours possible il en est de même si l'affichage est incomplet, ou irrégulier, ou n'est pas visible de la voie publique ou d'un espace ouvert au public 

L'arrêté de permis

Le « permis de construire » désigne l’autorisation expresse ou tacite accordée par l’administration de réaliser une construction nouvelle, ou d’apporter des modifications à une construction existante, ou aménager ou démolir

Le code de l’Urbanisme encadre les conditions et modalités de délivrance du permis de construire.

L’obligation d’affichage

L’affichage de l’arrêté obtenu, ou de la décision tacite, est obligatoire.

Cette étape dans votre projet immobilier est importante. Il est tout d’abord effectué sous forme d’extrait, à la mairie. Mais surtout, il doit l’être sur le terrain, et ce à l’initiative du bénéficiaire : Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et ce pendant toute la durée du chantier

Vous devez le signaler au Public en affichant un panneau sur votre terrain mentionnant les indications énoncées aux articles A 424-15 et A 424-17 du Code de l'urbanisme

Ce panneau doit être rectangulaire et mesurer plus de 80 cm de hauteur, compoter des mentions précises, être affiché sur le terrain concerné mais en étant visible et lisible de la
voie Publique ou des espaces ouverts au Public.
Il doit être lisible et accessible pendant toute la durée du chantier également, de sorte que le bénéficiaire du permis doit veiller à ce que ce panneau reste installé et lisible aussi longtemps que nécessaire.

la méconnaissance de ce formalisme n’est pas sans incidences puisque le délai de recours de deux mois contre un permis de construire ne commence pas à courir si l’affichage sur le terrain est incomplet ou irrégulier

 

Article A424-15 du Code de l'urbanisme

L'affichage sur le terrain du permis de construire, d'aménager ou de démolir explicite ou tacite ou l'affichage de la déclaration préalable, prévu par l'article R. 424-15, est assuré par les soins du bénéficiaire du permis ou du déclarant sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres

 
Article A424-16

Modifié par Arrêté du 24 mai 2018 -

Le panneau prévu à l'article A. 424-15 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

Il indique également, en fonction de la nature du projet :

a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;

b) Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;

c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;

d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir.

Le panneau prévu à l'article A. 424-15 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
Il indique également, en fonction de la nature du projet :

a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;

b) Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;

c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;

d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir

Article A424-17 du code de l'urbanisme

le panneau d'affichage comprend la mention suivante :

" Droit de recours :

" Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme).

" Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme).

Article A424-18 du code de l'urbanisme

Le panneau d'affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.

Article R*600-2

    Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15

    Article R*424-15 du code de l'urbanisme

    Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n'est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d'arbres situés en dehors des secteurs urbanisés.

    Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable.

           

    Le défaut d'affichage ou un affichage insuffisant ou non continu ou ne comportant pas les mentions obligatoires ou encore mal situé, peut permettre de demander l'annulation de votre permis. Ces omissions font obstacle au déclanchement du délai de recours et le délai de deux mois ouvert aux tiers pour agir ne peut courir.
    Les tiers ont un recours de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain pour exercer leurs recours à l'encontre d'un permis de construire.

    Par une décision n°429357 du 16 octobre 2020 , le Conseil d’Etat a précisé les conditions d’affichage du permis de construire sur le terrain d’assiette du projet. Les conditions d’affichage du permis de construire sont établies par les dispositions du code de l’urbanisme (Cf. Articles R. 600-2, R. 424-15 et A. 424-16 du code de l’urbanisme). Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme part pour les tiers à compter du premier jour d’un affichage continu de deux mois de la décision sur le terrain d’assiette du projet.

    L’affichage doit répondre à des conditions précises, en particulier être visible depuis la voie publique, mentionner les éléments d’identification de l’autorisation d’urbanisme et les caractéristiques du projet, ou encore indiquer l’information sur les délais et voies de recours.

    L’affichage doit également mentionner l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté (Cf. Article A. 424-16 du code de l’urbanisme).

    Le non-respect d’une condition d’affichage de l’autorisation d’urbanisme peut avoir pour effet de faire obstacle au déclenchement du délai de recours des tiers. En revanche, l’erreur dans l’affichage de la décision d’urbanisme n’a pas d’incidence sur sa légalité.

    Au sein de la décision du 16 octobre 2020, le Conseil d’Etat devait statuer sur les conséquences de l’omission de la mention de l’adresse de la mairie où le dossier du permis de construire litigieux pouvait être consulté.

    Seule une erreur de nature à empêcher les tiers d'apprécier l'importance et la consistance du projet peut avoir pour effet d’empêcher le départ du délai de recours

    L’affichage de l’autorisation d’urbanisme doit être complet et régulier au regard des dispositions du code de l’urbanisme.

    Toutefois, si les mentions prévues par ce dernier sur l’affichage doivent, en principe, obligatoirement figurer sur le panneau d'affichage, ce n’est que si l’erreur ou l’omission est de nature à empêcher les tiers d'apprécier l'importance et la consistance du projet que le délai de recours ne se déclenche pas.

    Ainsi L’omission de l’adresse de la maire où consulter le dossier de l’autorisation n’a pas pour effet de nuire à l’affichage de l’autorisation d’urbanisme et ne fait pas obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux à l’égard des tiers.(CE 16 oct. 2020, req. n° 429357)


           

    A défaut de preuve de l'affichage régulier et continu de votre permis, ce délai de recours ne court pas et la contestation demeure toujours possible même après ce délai et sans limite dans le temps.
    Le défaut d'un affichage conforme fait courir le risque d'une annulation de permis alors même que les travaux ont été effectués.

    Le conseil d'Etat impose non seulement au bénéficiaire d'établir l'affichage du permis sur le terrain, de manière lisible de la voie et des espaces publics, mais également sa durée et sa continuité

    CE 23 septembre 1991: "

    il ressort des pièces du dossier et notamment de trois constats dressés par huissier de justice que les pièces dont l'affichage était requis en vertu des dispositions de l'article R 421-39 du code de l'urbanisme, étaient affichées sur le terrain les 13 mars 1989, 3 avril 1989 et 17 mai 1989 ; Ainsi, le délai de recours contentieux contre le permis de construire litigieux a couru en vertu de l'article R.490-7 du code de l'urbanisme dans sa rédaction résultant du décret du 28 avril 1988 à compter du 13 mars 1989, c'est-à-dire à compter de la plus tardive des deux dates relatives au premier jour d'une période continue d'affichage sur le terrain ou en mairie"

    Un  constat relatant un seul passage pour vérifier l'affichage n'établit pas sa durée et sa continuité afin que le délai de recours des tiers puisse courir et n'a dès lors aucun intérêt
              


    Pour éviter tout désagrément, adressez vous à un huissier de justice pour faire constater la régularité et la continuité de l'affichage sur le chantier; l'Huissier de justice comme le montre la jurisprudence abondante, est le meilleur garant de la preuve de cet affichage et de sa régularité.
          
    Cet affichage doit être effectué de manière visible de l'extérieur sur le terrain concerné, pendant toute la durée du chantier. Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.

     

    l'affichage ne doit pas être positionné à l'intérieur de votre parcelle loin de la limite de votre terrain, mais au contraire sur la limite elle même, visible depuis la voie publique.
    Si vous habiter au fond d'une impasse, le panneau doit être installé au débouché de l'impasse, sur la voie ouverte au public

    DOUBLE PRECAUTION A PRENDRE pour L'AFFICHAGE DANS LES LOTISSEMENTS PRIVES , le panneau soit être installé sur le terrain concerné mais également à l'entrée du lotissement, car ses voies, s'il s'agit d'un domaine privé, ne sont pas des espaces publics, ni ouvertes à la circulation du public

     
    Décisions du conseil d'Etat

    8 octobre 1993: "Considérant qu'en vertu de l'article A. 421-7 du code de l'urbanisme, les renseignements portés sur le panneau par lequel le bénéficiaire du permis de construire doit assurer l'affichage dudit permis sur le terrain d'assiette de la construction "doivent demeurer lisibles de la voie publique pendant toute la durée du chantier" ; considérant qu'il ressort de l'examen des pièces du dossier, notamment des documents photographiques fournis par les requérants, que les renseignements figurant sur le panneau par lequel le permis accordé aurait été affiché n'étaient, en tout état de cause, pas lisibles de la voie publique ; que, par suite, le permis de construire délivré à Mme X... n'a pas été régulièrement affiché sur le terrain d'assiette de la construction projetée ; qu'ainsi le délai de recours n'a pas commencé à courir à l'égard des tiers ;


    8 février 1999 " si la S.C.I. du Corps de Garde a apposé sur le terrain d'assiette des constructions projetées un panneau mentionnant le permis de construire litigieux, ce panneau était situé à 170 mètres environ de l'entrée d'un chemin signalé comme "privé" et n'était, dès lors, pas visible de la voie publique, contrairement aux prescriptions des articlesR. 421-3° et A. 421-7 du code de l'urbanisme ; qu'ainsi le délai de recours contentieux n'a pas couru "

    27 juillet 2015:" .. l'affichage du permis de construire sur le terrain d'assiette de la construction autorisée doit être effectué de telle façon que les mentions qu'il comporte soient lisibles de la voie publique ou, lorsque le terrain n'est pas desservi par une voie publique, d'une voie privée ouverte à la circulation du public. Lorsque le terrain d'assiette n'est pas desservi par une telle voie et que l'affichage sur le terrain ne pourrait, dès lors, satisfaire à cette exigence, seul un affichage sur un panneau placé en bordure de la voie publique ou de la voie privée ouverte à la circulation du public la plus proche du terrain fait courir le délai de recours contentieux à l'égard des tiers autres que les voisins qui empruntent la voie desservant le terrain pour leurs besoins propres

      

    Cour administrative d'appel de Bordeaux (1ere chambre 06/01/2011 10BX00630) l'affichage d'un permis de construire sur une voie privée d'ordinaire accessible à tous mais faisant l'objet d'une interdiction momentanée de la circulation du Public sur celle-ci est de nature à remettre en cause se régularité  

       

    Concernant le recours contre un arrêté de permis,  celui qui entend contester une autorisation d’urbanisme doit notifier son recours à l’auteur de celle-ci ainsi qu’au pétitionnaire. Dans ce dernier cas, la notification du recours doit en principe être effectuée à l’adresse indiquée dans l’autorisation ou bien sur le panneau d’affichage implanté sur le terrain du projet.. Mais lorsque le pétitionnaire est une personne morale de droit privé, la notification du recours à son siège social est elle valable si le permis et le panneau d’affichage indiquent une adresse différente ? Le Conseil d’Etat vient d’apporter réponse  à cette interrogation dans une décision en date du 20 octobre 2021 en  jugeant que, dans un tel cas de figure, la notification du recours au siège social de la société pétitionnaire satisfaisait à l’obligation posée par l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme :  -Ref. : CE, 20 octobre 2021, req., n° 444 581-  Si, à l’égard du titulaire de l’autorisation, cette formalité peut être regardée comme régulièrement accomplie dès lors que la notification lui est faite à l’adresse qui est mentionnée dans l’acte attaqué, la notification peut également être regardée comme régulièrement accomplie lorsque, s’agissant d’une société, elle lui est adressée à son siège socia

                         

    Nos engagements :

    - Une aide à la rédaction de votre panneau d’affichage

    - Une intervention dans les 24-48h ouvrées sur tout le département du VAR

    - Une prestation « tout compris » : conseils, déplacements, photographies, attestation de la 1ere date d'intervention, rédaction du procès-verbal, programmation des 2è et 3è passages

    - la vérification de ses mentions, alertes en cas d'effacements de mentions ou disparition du panneau

    - Un tarif adapté et transparent : nous vous communiquons préalablement à notre intervention son coût TTC, lequel est adapté à votre demande 

     

           
    ATTENTION AU PANNEAU qui doit


    - être affiché sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, à partir d'une voie publique ou des espaces ouverts au Public

    -
     être de dimensions supérieures à 80 centimètres

    - préciser le nom de l’architecte auteur du projet ainsi que la date à laquelle le permis a été affiché en mairie :

    - indiquer le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l’architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.


    - comporter les mentions relatives au recours des tiers dans les termes précis imposés par le code de l’urbanisme.

    les renseignements qu’il contient doivent demeurer lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier

    Il indique également, en fonction de la nature du projet :
    a) Si le projet prévoit des constructions, la superficie du plancher hors oeuvre nette autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
    b) Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
    c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs.
    d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir.