Comment ça marche?
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un local d’habitation, d’un local commercial, d’un parking ou autre. Vos loyers ne sont plus payés.
On considère qu'il y a impayé de loyer dès le non paiement d'un terme de loyer et charges en leur intégralité à la date d'échéance fixée par le bail.
Si le bail prévoit une clause résolutoire (résiliation automatique de la location en cas de non paiement) un commandement de payer sera signifié par l'huissier de justice ,visant cette clause.
le locataire dispose alors d'un délai de SIX SEMAINES pour régler intégralement sa dette (en matière de bail d’habitation) et de UN MOIS ( en matière de bail commercial)
L'huissier peut pratiquer une mesure conservatoire sur les biens du locataire, c'est-à-dire qu'il peut saisir les biens ou les comptes bancaires. La mise en oeuvre d'une telle mesure peut, dans le cas de loyers impayés, si un contrat écrit de louage a été signé, être effectuée sans l'autorisation préalable du juge. Néanmoins, plusieurs conditions doivent être remplies.
Le bail, l’expulsion et le jeu de la clause résolutoire
Le bail est un contrat par lequel une personne, le bailleur, s’oblige à mettre une chose à la disposition de l’autre partie, le locataire ou le preneur, pendant un certain temps et moyennant le versement d’un prix, le loyer ou la redevance (article 1709 du Code civil).
Une grande majorité du contentieux locatif résulte des impayés de loyers, ce qui concerne tant les baux d’habitation que les baux commerciaux.
L’obligation fondamentale du bailleur est d’assurer au locataire la jouissance paisible des biens loués, tandis que le locataire, outre le fait qu’il doit user de la chose louée en bon père de famille, a l’obligation fondamentale de payer le prix du bail – c’est-à-dire le loyer mais aussi les charges – au terme convenu.
Lorsque le locataire ne règle pas ses loyers, le bailleur est en droit de faire appel à un Huissier de Justice pour recouvrer les sommes dues mais aussi pour engager la procédure spécifique à ce type de contentieux : l’expulsion. Cette procédure d’exécution, du fait qu’elle porte sur des personnes et non sur des biens peut avoir de graves conséquences si elle est menée jusqu’à son terme. C’est pourquoi elle est très encadrée par des textes légaux et réglementaires,
Le propriétaire qui subit un impayé de loyer, mais aussi le propriétaire dont le locataire se maintient dans les lieux après un congé, ou bien dont le locataire sous-loue illégalement le logement ou engendre des difficultés avec le voisinage, doit être averti qu’il s’agit d’une procédure longue, complexe et couteuse.
Dans le cas le plus fréquent de l’impayé de loyers, le bail prévoit généralement une clause résolutoire. Cette clause permet aux parties d’obtenir la résiliation de plein droit)du bail en cas de non-exécution de leurs obligations respectives. Le juge sera alors saisi par le bailleur pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et voir ordonner l’expulsion.
Pour mettre en jeu la clause résolutoire de plein droit, il faut faire délivrer au locataire un commandement de payer les loyers par un Huissier de Justice. Le locataire dispose alors d’un délai de six semaines en matière de bail d’habitation (Loi 1989, art. 24 modifié ) et d’un mois s’il s’agit d’un bail commercial (art. L. 145-41 C.com.) pour s’acquitter de sa dette ou au minimum demander des délais de paiement au juge. A défaut, il devient un occupant sans titre, et le bailleur peut alors saisir le juge aux fins de constat de la résiliation du bail.
Si le propriétaire décide de poursuivre la procédure en expulsion, il faut qu’un Juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion en prévoyant le concours de la force publique si nécessaire.Pour ce faire, il devra faire assigner le locataire devant le tribunal d’instance (pour un bail d’habitation) ou le tribunal judiciaire (pour un bail commercial)
LE COUT DE CE COMMANDEMENT demeure à charge du locataire, tel que confirmé par la Cour de Cassation dans un arrêt n° 17-15782 du 28 juin 2018 "ayant relevé que le commandement avait été délivré au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que toute clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le tribunal d'instance en a exactement déduit que le coût de cet acte, dont l'accomplissement était prescrit par la loi, devait rester à la charge du locataire "
SEUL le COMMANDEMENT SIGNIFIE PAR HUISSIER par acte extrajudiciaire PERMET LA MISE EN OEUVRE DE LA CLAUSE DE RESILIATION DE PLEIN DROIT ( ce que la Cour de cassation a confirmé par un arrêt n°16-10583 le 21 décembre 2017)
A noter : lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur devra également faire signifier une sommation de payer au locataire ; cette fois-ci, comme la résiliation du bail n’est pas automatique et laissée à l’appréciation du Tribunal, il n’y a pas besoin d’attendre deux mois et le bailleur peut assigner le locataire plus tôt.
POUR CE FAIRE Vous devez transmettre à l'Huissier de Justice du ressort du domicile de votre locataire
- bail signé
- décompte détaillé mois par mois des loyers dus
- justificatifs des charges réclamées
- votre état civil si vous êtes un particulier, (ou forme sociale et numéro de siren si vous êtes une société) et vos coordonnées précises afin de satisfaire aux dispositions de l'art 648 du CPC pour l'établissement des actes de procédures.
A défaut de paiement total de la dette dans le délai indiqué, le propriétaire assignera le locataire devant le tribunal compétent par acte d'huissier pour obtenir son expulsion en faisant constater l'application automatique de la clause résolutoire.
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non paiement de loyers et charges, le propriétaire doit assigner le locataire, après mise en demeure, devant le tribunal et demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion; le juge a alors la faculté de prononcer ou non cette résiliation.
Une copie de l'assignation est notifiée au Préfet afin que celui ci réalise une enquête sociale dans le cas d’un bail d’habitation
Vous pouvez nous demander d’initier deux procédures en même temps:
- signifier un commandement de payer les loyers, qui vous permettra d’obtenir par la suite l’expulsion de votre locataire indélicat ainsi qu’une condamnation au paiement ;
- engager une procédure de saisie conservatoire sur ses comptes bancaires, en vertu d’un contrat
de louage écrit
Après avoir obtenu la décision du tribunal constatant ou prononçant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion du locataire, le bailleur remettra à l’Huissier de Justice l’original du jugement pour le faire signifier et exécuter dans les plus courts délais. La décision de justice devra être signifiée préalablement à toute exécution, et sera suivie d’un commandement de quitter les lieux si elle bénéficie de l’exécutoire et qu’aucun délai n’a été accordé au locataire.
Le locataire dispose d’un nouveau délai de deux mois à la date du commandement pour quitter le logement de son plein gré. A noter : pour le cas particulier d’un squat, ce délai de deux mois peut-être réduit ou supprimé par le Juge.
Passé ce délai, l’Huissier de Justice se rendra dans le local afin de constater que l’occupant sans titre se maintient dans les lieux et refuse de partir. Il dressa alors un procès-verbal relatant ses difficultés, puis saisira le Préfet afin de solliciter l’assistance de la force publique.
L’expulsion manu militari ne pourra donc être réalisée qu’en présence de la police ou de la gendarmerie, et après décision du Préfet.
Les services du Préfet disposent d’un délai de deux mois pour accorder le concours de la force publique à l’Huissier de Justice. Pendant ce délai, l’action des services sociaux a pour objectif de venir en aide aux occupants en situation de réelle difficulté financière et sociale. Passé ce délai, la responsabilité de l’Etat est engagée et il faudra déposer un recours gracieux en indemnisation.
Une fois que le concours de la force publique est accordé par le Préfet, il sera procédé par l’Huissier de Justice à l’expulsion de l’occupant:
- les opérations d’expulsion auront lieu en présence de la police ou de la gendarmerie, mais aussi d’un serrurier, éventuellement de déménageurs et d’une société spécialisée pour protéger le logement de toute réintégration ;
- l’expulsion débutera impérativement entre 06h et 21h, du lundi au vendredi, et l’occupant ne sera pas averti de la date ;
- A noter : lorsque le local est à usage d’habitation principale, l’expulsion ne pourra être réalisée qu’entre le 1er avril et le 31 octobre, sauf s’il s’agit d’un squat ;
- le propriétaire du local ne sera pas présent sur les lieux lors de l’expulsion ;
- l’occupant est en droit de récupérer l’intégralité de son mobilier et de ses affaires personnelles dans un délai d’un mois, c’est pourquoi l’Huissier de Justice dressera un inventaire du mobilier et des objets se trouvant dans le local ; si l’occupant ne récupère pas ses affaires, c’est le Juge de l’exécution qui ordonnera la vente aux enchères ou la destruction des biens inventoriés.