Loyers impayés

Comment ça marche?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un local d’habitation, d’un local commercial, d’un parking ou autre. Vos loyers ne sont plus payés.

On considère qu'il y a impayé de loyer dès le non paiement d'un terme de loyer et charges en leur intégralité à la date d'échéance fixée par le bail.  Si le bail prévoit une clause résolutoire (résiliation automatique de la location en cas de non paiement) un commandement de payer sera signifié par l'huissier de justice ,visant cette clause. le locataire dispose alors d'un délai de DEUX MOIS pour régler intégralement sa dette (en matière de bail d’habitation) et de UN MOIS ( en matière de bail commercial)

L'huissier peut pratiquer une mesure conservatoire sur les biens du locataire, c'est-à-dire qu'il peut saisir les biens ou les comptes bancaires. La mise en oeuvre d'une telle mesure peut, dans le cas de loyers impayés, si un contrat écrit de louage a été signé,  être effectuée sans l'autorisation préalable du juge. Néanmoins, plusieurs conditions doivent être remplies.

Le bail, l’expulsion et le jeu de la clause résolutoire

Le bail est un contrat par lequel une personne, le bailleur, s’oblige à mettre une chose à la disposition de l’autre partie, le locataire ou le preneur, pendant un certain temps et moyennant le versement d’un prix, le loyer ou la redevance (article 1709 du Code civil).

Une grande majorité du contentieux locatif résulte des impayés de loyers, ce qui concerne tant les baux d’habitation que les baux commerciaux.

L’obligation fondamentale du bailleur est d’assurer au locataire la jouissance paisible des biens loués, tandis que le locataire, outre le fait qu’il doit user de la chose louée en bon père de famille, a l’obligation fondamentale de payer le prix du bail – c’est-à-dire le loyer mais aussi les charges – au terme convenu.

Lorsque le locataire ne règle pas ses loyers, le bailleur est en droit de faire appel à un Huissier de Justice pour recouvrer les sommes dues mais aussi pour engager la procédure spécifique à ce type de contentieux : l’expulsion. Cette procédure d’exécution, du fait qu’elle porte sur des personnes et non sur des biens peut avoir de graves conséquences si elle est menée jusqu’à son terme. C’est pourquoi elle est très encadrée par des textes légaux et réglementaires,

Le propriétaire qui subit un impayé de loyer, mais aussi le propriétaire dont le locataire se maintient dans les lieux après un congé, ou bien dont le locataire sous-loue illégalement le logement ou engendre des difficultés avec le voisinage, doit être averti qu’il s’agit d’une procédure longue, complexe et couteuse.

Dans le cas le plus fréquent de l’impayé de loyers, le bail prévoit généralement une clause résolutoire. Cette clause permet aux parties d’obtenir la résiliation de plein droit)du bail en cas de non-exécution de leurs obligations respectives. Le juge sera alors saisi par le bailleur pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et voir ordonner l’expulsion.

Pour mettre en jeu la clause résolutoire de plein droit, il faut faire délivrer au locataire un commandement de payer les loyers par un Huissier de Justice. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois en matière de bail d’habitation (Loi 1989, art. 24) et d’un mois s’il s’agit d’un bail commercial (art. L. 145-41 C.com.) pour s’acquitter de sa dette ou au minimum demander des délais de paiement au juge. A défaut, il devient un occupant sans titre, et le bailleur peut alors saisir le juge aux fins de constat de la résiliation du bail.

Si le propriétaire décide de poursuivre la procédure en expulsion, il faut qu’un Juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion en prévoyant le concours de la force publique si nécessaire.Pour ce faire, il devra faire assigner le locataire devant le tribunal d’instance (pour un bail d’habitation) ou le tribunal de grande instance (pour un bail commercial)

LE COUT DE CE COMMANDEMENT demeure à charge du locataire, tel que confirmé par la Cour de Cassation dans un arrêt n° 17-15782 du 28 juin 2018  "ayant relevé que le commandement avait été délivré au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que toute clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le tribunal d'instance en a exactement déduit que le coût de cet acte, dont l'accomplissement était prescrit par la loi, devait rester à la charge du locataire "

SEUL le COMMANDEMENT SIGNIFIE PAR HUISSIER par acte extrajudiciaire PERMET LA MISE EN OEUVRE DE LA CLAUSE DE RESILIATION DE PLEIN DROIT ( ce que la Cour de cassation a confirmé par un arrêt n°16-10583 le 21 décembre 2017)

A noter : lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur devra également faire signifier une sommation de payer au locataire ; cette fois-ci, comme la résiliation du bail n’est pas automatique et laissée à l’appréciation du Tribunal, il n’y a pas besoin d’attendre deux mois et le bailleur peut assigner le locataire plus tôt.

POUR CE FAIRE Vous devez transmettre à l'Huissier de Justice du ressort du domicile de votre locataire

- bail signé

- décompte détaillé mois par mois des loyers dus

- justificatifs des charges réclamées

- votre état civil si vous êtes un particulier, (ou forme sociale et numéro de siren si vous êtes une société) et vos coordonnées précises afin de satisfaire aux dispositions de l'art 648 du CPC pour l'établissement des actes de procédures.