Le décret relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon a été publié au Journal officiel (JORF n° 0186 du 12 août 2011). Il permet la reprise des logements vacants sans passer par la procédure ordinaire d'expulsion. Cette procédure prévoit notamment la saisine du juge par voie de requête.
La loi du 22 décembre 2010 avait introduit un nouvel article 14-1 dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Selon ce texte, Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.
Il n’est pas rare en effet de voir des locataires, souvent après une période de non paiement de loyers, quitter sans prévenir leur domicile et abandonner les lieux et il était jusqu’alors nécessaire d’assigner en expulsion, avec de longs délais de procédure.
A présent la procédure débute par un simple commandement au locataire de justifier qu’il habite dans les lieux.
Pour initier ce commandement, il est nécessaire d’avoir un faisceau d’indices permettant de suspecter que les locataires ont quitté le logement, qu’il s’agisse de témoignages de voisins, d’un message laissé sur un répondeur, etc…
Ce commandement est fait par acte d’huissier et est signifié au locataire.
A défaut de réponse sous le délai d’un mois, l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 présume que nous nous trouvons devant un logement abandonné et autorise l’huissier de Justice à pénétrer dans le logement, afin d’y dresser un Procès Verbal constatant l’abandon des lieux.
Pour pénétrer dans le logement, l’huissier de Justice devra requérir le maire ou un conseiller municipal, le commissaire de Police ou le commandant de gendarmerie ou deux simples témoins majeurs étrangers à l’affaire.
Muni de ce Procès-Verbal,le bailleur doit simplement saisir par simple requête le Tribunal d’Instance afin que celui-ci constate la résiliation de facto du bail, ordonne la reprise des lieux, mais aussi condamne éventuellement au paiement des arriérés de loyers et statue sur le sorts des meubles éventuellement laissés dans les lieux.
Dans les faits, c’est l'Huissier de Justice qui rédige cette requête qui contient
- pour les personnes physiques : l’indication des nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance du demandeur ;
- pour les personnes morales : l’indication de leur forme, leur dénomination, leur siège social et de l’organe qui les représente légalement ;
- l’indication des nom, prénoms et domicile de la personne contre laquelle la demande est formée, ou, s’il s’agit d’une personne morale, de sa dénomination et de son siège social ;
- l’objet de la demande.
Elle est datée et signée et est est accompagnée des pièces justificatives dont le procès-verbal de l’huissier de justice visant à établir l’abandon, une copie du bail, une copie de la mise en demeure et un décompte des sommes dues.
En fonction des éléments fournis, le juge rend une décision laquelle est ensuite signifiée au locataire qui dispose d’un délai d’un mois pour former opposition.
A défaut d’opposition, l’huissier de justice procède aux opérations de reprise du logement abandonné. Il dresse un procès-verbal des opérations de reprise des lieux qui contient, à peine de nullité :
- la description des opérations auxquelles il a été procédé et l’identité des personnes dont le concours a été nécessaire ;
- la désignation de la juridiction compétente pour statuer sur les contestations relatives aux opérations d’expulsion.
Le procès-verbal est remis ou signifié à la personne expulsée.
Si des biens meubles garnissent l’appartement, l’huissier de Justice se charge de les faire vendre s’ils ont une valeur suffisante.
Si des documents personnels se trouvent encore dans les lieux, l’huissier de Justice les conserve deux ans sous scellés.
L’huissier de Justice est le Professionnel indispensable en matière d’abandon du logement par le locataire.
Faire changer les serrures d’un logement en l’absence de mise en demeure et de décision de justice constatant la résiliation du bail constitue une reprise illicite du logement et engage la responsabilité du bailleur
Dès lors, lorsqu’un bailleur soupçonne son locataire d’avoir abandonné les lieux loués, il doit s’adresser à un Huissier de Justice pour que celui ci signifie la sommation d’avoir à justifier de l’occupation effective du local ; à défaut de réponse et de réaction du locataire dans le délai d’un mois, l’Huissier pourra pénétrer dans les lieux sans autre formalisme, avec témoins prévus à l’article 21-1 de la Loi du 9 juillet 1991 afin d’établir un constat d’abandon. Si sur place les éléments relevés confirment cet abandon, l’Huissier de Justice présentera au Juge une requête motivée pour voir constater la résiliation du bail et voir ordonner la reprise des lieux. L’ordonnance rendue sera signifiée au locataire, lui ouvrant un délai d’un mois pour former opposition. Ce délai expiré, l’huissier peut procéder à la reprise. Si des biens demeurent sur place, le Juge sera saisi pour statuer sur leur sort (vente aux enchères ou destruction).
Références : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – Décret n° 2011-945 du 10 août 2011
Ne pas omettre les dispositions de l'article 1686 du Code des Impots "Les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires, doivent, un mois avant l'époque du déménagement de leurs locataires, se faire représenter par ces derniers les quittances de leur taxe d'habitation. Lorsque les locataires ne représentent pas ces quittances, les propriétaires ou principaux locataires sont tenus, sous leur responsabilité personnelle, de donner, dans le délai d'un mois, avis du déménagement au comptable public chargé du recouvrement des impôts directs.
Dans le cas de déménagement furtif, les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires sont responsables des sommes dues au titre de la taxe d'habitation de leurs locataires s'ils n'ont pas, dans les trois mois, fait donner avis du déménagement au comptable public. Dans tous les cas, et nonobstant toute déclaration de leur part, les propriétaires ou principaux locataires sont responsables de la taxe d'habitation des personnes logées par eux en garni"