LOYERS IMPAYÉS comment engager la procédure


On considère qu"il y a impayé de loyer dès le non paiement d'un terme de loyer et charges en leur intégralité à la date d'échéance fixée par le bail.

Si le bail prévoit une clause résolutoire (résiliation automatique de la location en cas de non paiement) un commandement de payer sera signifié par l'huissier de justice ,visant cette clause.
le locataire dispose alors d'un délai de deux mois pour régler intégralement sa dette

POUR CE FAIRE Vous devez transmettre à l'Huissier de Justice du ressort du domicile de votre locataire
- bail signé
- décompte détaillé mois par mois des loyers dus
- justificatifs des charges réclamées
- votre état civil (ou forme sociale et numéro de rcs de votre société) et vos coordonnées précises afin de satisfaire aux disposisitions de l'art 648 du CPC
pour l'établissement des actes de procédures.

A défaut de paiement total de la dette dans le délai indiqué,le propriétaire assignera le locataire devant le tribunal compétent par acte d'huissier pour obtenir son expulsion en faisant constater l'application automatique de la clause résolutoire.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non paiement de loyers et charges,le propriétaire doit assigner le locataire,aprés mise en demeure, devant le tribunal et demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion; le juge a alors la faculté de prononcer ou non cette résiliation.

Une copie de l'assignation est notifiée au Préfet afin que celui ci réalise une enquête sociale

Dès que le jugement prononçant l'expulsion est rendu, il est signifié par acte d'huissier au locataire et un commandement de quitter les lieux est délivré.
Ce commandement fixe un délai de deux mois pour quitter le logement (art 62 loi du 9 juillet 1991).Au delà de ce délai l'huissier se présente au logement pour une tentative d'expulsion;si l'occupant refuse de quitter les lieux,l'huissier demande alors par réquisition à la préfecture l'autorisation d'utiliser la force publique.
le Préfet a un délai de deux mois pour répondre: en cas de refus ou retard d'autorisation,le bailleur se retourne contre l'Etat en demandant des indemnités compensatrices.
Quand le concours de la force publique est accordé,l'expulsion est effectuée par l'huissier de justice avec l'assistance de la gendarmerie ou d'un commissaire de police ,d'un serrurier et d'un déménageur.Les biens trouvés sur place sont saisis ou transportés aux frais du locataire.

Ne pas omettre les dispositions de l'article 1686 du Code des Impots "Les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires, doivent, un mois avant l'époque du déménagement de leurs locataires, se faire représenter par ces derniers les quittances de leur taxe d'habitation. Lorsque les locataires ne représentent pas ces quittances, les propriétaires ou principaux locataires sont tenus, sous leur responsabilité personnelle, de donner, dans le délai d'un mois, avis du déménagement au comptable public chargé du recouvrement des impôts directs.

Dans le cas de déménagement furtif, les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires sont responsables des sommes dues au titre de la taxe d'habitation de leurs locataires s'ils n'ont pas, dans les trois mois, fait donner avis du déménagement au comptable public.

Dans tous les cas, et nonobstant toute déclaration de leur part, les propriétaires ou principaux locataires sont responsables de la taxe d'habitation des personnes logées par eux en garni"

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